귀농귀촌 땅보는요령

귀농을 위해 땅을 구입하시려는 분들은 누구나 그렇겠지만 많은 발품을 팔게 됩니다.

그런데 어느 정도 발품을 팔아야 할까요?

다다익선일겁니다.

많은 발품을 판 분일수록 즉 정말 많이 돌아다니면서 땅을 구경하고 팔고자 매물로 나온 것을 많이 구경하고 답사를 다닌 분일수록 자신에게 어울리는 자신이 원하는 땅을 저렴한 가격에 구입할 수 있습니다.

"귀농터전 .....복덕방"을 통해 땅을 답사하시는 분들에게 몇 가지 당부드리니 꼭 실천에 옮기시길 부탁드립니다. 뿐만 아니라 인터넷 공간은 열린 공간이기에 "귀농터전 ...... 복덕방"에 소개된 토지가 반드시 소박하게 직접 거래되는 경우도 있겠지만 많은 이익을 남기고 재거래되는 토지가 얼마든지 있을 수 있으니 주의하셔야 합니다. 그리고 카페 운영진이 이곳에 정보를 올리는 회원분들을 일일히 알아서 파악할 수 있는 분들이 아니니 신뢰를 할 수 있는지 아닌지는 스스로 파악하셔야 합니다. 양심껏 땅을 중개하시는 좋은 분들도 많습니다.

첫째, 첫단계로 다양한 지역을 넓게 답사합니다. 이때는 아무리 좋아보여도 땅을 구입하시면 안됩니다. 강원도, 충청도, 영호남 등등 가능하면 넓게 다녀봅니다.

둘째, 두번째 단계로 자신에게 어울리는 자신이 희망하는 귀농지를 좁혀 선택하여 집중적으로 다닙니다. 예를 들면 "강원도 지역 홍천군과 인제군" 아니면 "강원도 원주시와 횡성군" 하는 식으로 인접 지역 두 개 정도 지역을 묶어 집중적으로 답사를 다닙니다. 여행삼아 드라이브 삼아 다닙니다. 그러면서 믿음이 가는 중개소나 중개인을 두세 곳 혹은 두세 분 마음에 정해둡니다. 아니면 마음에 드는 동네가 있으면 동네 이장님과 친분을 쌓아두면 좋습니다. 아니면 마을 입구에 가게가 있으면 가게주인과 친해보는 것도 좋습니다.

셋째, 부동산 중개인을 존중하는 태도로 만납니다. 매번 헛걸음 하는 매물 소개는 부동산 중개인에게 짜증을 나게 합니다. 그러니 자주 만나는 부동산 중개인에게는 적어도 음료수 한박스 정도는 늘 사갖고 다닙니다. 아니면 점심 정도는 정성껏 대접합니다. 명절에는 양주라도 한 병 ....... 육개월 이상 믿음이 가는 중개업소를 단골로 다니면 정말 친해집니다. 더러는 일박 하면서 저녁에 막걸리라도 한 잔 하세요. 자신이 소개받은 토지에 대해 시세를 파악한다고 여기저기 중개업소마다 찾아다니며 확인하는 것은 결례입니다. 주변의 다른 땅을 다른 부동산 중개업소를 통해 소개받으면서 상대적 비교를 해보시는 것은 좋습니다. 그러나 직접 소개받은 토지의 시세가 적절한 지 묻는 것은 아닙니다.

넷째, 한 두 지역을 6개월 이상 답사하면 이제 땅을 보고 시세를 파악하는 눈이 열립니다. 그때부터 땅을 구입하시면 됩니다. 일년 열두달 주말마다 땅을 보러다닌 후에 땅을 구입하셔도 늦지 않다는 것입니다. 그리고 그렇게 노력을 해야 제값주고 원하는 땅을 구입할 수 있기도 합니다.

다섯째, 땅을 보러다닐 때 꼭 준비해야 하는 것이 있습니다. 등산용품 전문매장에 가면 나침반을 판매합니다. 그 나침반을 들고 땅의 향을 반드시 볼 수 있어야 합니다. 집을 짓든 농사를 짓든 가능하면 남향에 가가운 것이 좋습니다. 나침반으로 땅의 향을 확인하는 것은 중개인에게 실례가 되는 것은 아닙니다.

그리고 그 지역을 전체적으로 개괄하는 교통지도 한 장(대부분 그 지역 고속도로 휴게소나 고속도로 톨게이트에 비치되어 있습니다.) 구하시면 좋습니다.

여섯째, 마음에 두고 있는 땅이 있다면 그 땅을 둘러싼 넓은 지역을 둘러보는 것이 좋습니다. 계곡이 깊다면 그 계곡 깊숙한 곳까지 답사하는 것은 필수 입니다. 계곡이 있어 좋았는데 그 계곡 더 깊이 들어갔더니 축사나 양어장 따위가 있는 경우도 있습니다.

일곱째, 구체적으로 땅이 마음에 들면 반드시 필요한 서류는 반드시 자신이 직접 확인합니다. 땅을 본 시점의 서류여야 합니다. 등기부등본, 토지이용확인원, 지적도, 건축물이 있는 경우 건축물 대장 ( 축사의 경우라도 건축물 대장이 있습니다. )등을 꼭 확인하여야 합니다.

  등기부등본은 해당 토지나 건물의 근저당 설정이나 가압류 등을 확인해야 합니다. 그리고 법률상 소유자를 확인하는 것입니다. (농촌의 경우 부모님이 자식에게 명도하고 부모님이 땅을 팔려고 하는데 자식이 반대하는 경우도 있습니다. 그때 부모말만 듣고 땅을 계약했다가 원인무효가 되는 경우도 있답니다.)

  토지이용확인원은 해당 토지의 관리지역 여부를 확인합니다. 관리지역이여야 개발행위(집을 지을 수 있는 행위)를 할 수 있습니다.

  지적도를 통해서는 토지의 도로여건을 확인합니다. 현황(눈으로 보기에)상 도로가 있으나 남의 땅을 지나야하는 경우는 맹지로서 지나야하는 땅의 주인이 토지사용 동의서를 써주지 않으면 맹지로 건축행위를 할 수 없습니다. 반드시 지적도상 도로와 접해 있어야 집을 지을 수 있습니다. 아니면 토지를 매각하고자 하는 사람이 토지사용 승낙서를 받아줄 때 땅을 구입하면 됩니다.

여덟째, 구입하고자 하는 토지에 전화와 전기를 끌어오기 쉬운지 확인해야 합니다. 전기나 전화를 끌어오기 어려우면 그 비용이 수백만원에서 수천만원이 필요합니다. 즉 전기나 전화가 끊어진 곳에서 멀리 떨어져 있으면 수백미터에서 수천미터 떨어져 있으면 그 비용이 상상외로 많이 소요됩니다.

아홉째, 도시에서 귀농하시는 분들 가운데 계곡을 끼고 있는 물가 땅을 선호하시는 경우가 매우 많습니다. 그때 꼭 확인하셔야 하는 것은 토지가 자연적으로 하천(개울)으로 들어간 경우가 많습니다. 서류상으로 확인되는 땅보다 하천으로 유실되어 훨씬 좁아진 경우가 있습니다. 따라서 계약하실 때 하천으로 포락된 넓이 만큼은 가격을 조정한다는 조항을 평당가격 계산해서 써넣으셔야 합ㄴ다. 그리고 중도금 이전에 측량을 해보셔야 합니다. 그리고 지나치게 많이 유실 된 경우는 계약을 취소할 수 있는 조항도 넣으셔야 합니다.

마지막으로 토지를 구입하시기 전에 토지에 대해 안목이 있는 분(전문가적 식견)과 답사를 한 번 하시는 것도 도움이 될 것입니다.